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マンションの売却で生じた損失は他の所得と相殺できる!

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マンション売却で赤字となった場合でも、確定申告をする事で赤字を給与所得など他の所得と相殺し、税金を安くする事ができます。これを損益通算と言い、損益通算をしても残ってしまった赤字を翌年以降に発生した所得と相殺する事を繰越控除と言います。

通常、不動産を売却して発生した赤字は他の所得と損益通算する事はできませんが、一定の要件を満たす特例を適用する場合は他の所得と損益通算する事ができます。それを行っても損失が残るときは翌年から3年間で生じた所得と相殺する事ができます。この特例は、居住用財産を買換えた場合に譲渡損失が発生したときの特例、および住宅ローンがある居住用財産の売却して譲渡損失が発生したときの特例を言います。

前者は、不動産の所有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年を超えている事、譲渡の年の前年1月1日から翌年12月31日までの3年間に床面積50平方メートル以上の住宅を取得し、取得した年の翌年12月31日までに居住するかその見込みがあり、かつその住宅に係るローンの返済期間が10年以上である事などが要件となります。後者は、不動産の所有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年を超えている事、売買契約日の前日時点でその不動産に係る住宅ローンの返済期間が10年以上であり、かつ売却価額がローン残高より少ない事などが要件となります。

これらの特例を適用した場合、例えばマンション売却の赤字が400万円、給与所得が500万円であるときは、それらを相殺した100万円が総所得となり、給与所得が250万円であるときは、相殺して総所得が0円、翌年以降に発生した所得と相殺する赤字は150万円となります。ただし、不動産の売却先が家族や親族など特別な関係者である場合、不動産を売却した前年、前々年に特定の居住用財産の買換えや交換などの特例を適用している場合は特例を適用する事はできず、また、納税者の合計所得が3000万円を超えている場合は損益通算は適用できますが繰越控除は適用できません。

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