税金

マンションを売却した際に税金が掛からないのはどんな時?

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マンションを売却した際に気になるのが税金が掛かるかどうかです。不動産取引は高額になりやすいため税負担が重いと考える人もいますが、全く税金が掛からず非課税で取引できるケースも多くあります。

マンションの売却は、税法上の資産の譲渡に該当するため譲渡所得として所得税と住民税が課税されますが、この譲渡所得が発生しなければ非課税となります。つまり、売った金額から不動産の取得費と譲渡費用を差し引いて求めた譲渡所得がマイナス(譲渡損失)である場合に非課税となります。この時、注意しなければいけないのが取得費の求め方です。取得費は不動産を取得した際の代金や手数料を言いますが、建物の場合は使用に伴う価値の減少分である減価償却費相当額を差し引かなければなりません。もし、取得時期が古いなどの理由で取得費が不明の場合は、売った金額の5%を取得費とする事ができます。

減価償却の額は、その不動産が木造、軽量鉄骨、鉄筋コンクリート造によって償却率が異なり、マンションなどの鉄筋コンクリート造では0.015とされています。例えば、購入代金が4000万円で所有期間が20年の場合は、4000万円×0.9×0.015×20年=1080万円が減価償却の額となり、取得費はそれを引いた2920万円となります。

このように取得時より高値で取引される事が少ない不動産取引では、そもそも譲渡所得が発生する事は少ないので、多くの取引を非課税で行う事ができます。

また、仮に譲渡所得が生じた場合でも、その不動産が居住用財産で一定の要件を満たす場合は、譲渡所得から3000万円を控除する事ができる特例があります。この特例を適用すれば、売った金額から取得費、譲渡費用、3000万円を差し引けますので、ほとんどの場合で税金は掛かりません。

その適用要件は、該当する不動産に居住しなくなってから3年目の12月31日まで(取り壊した場合は、その日から1年以内)に、家族や親族など特別な関係でない者に譲渡した場合において、譲渡した年の前2年でこの特例を受けておらず、かつ、その他の譲渡に係る特例を受けていない事です。

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